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小房企聯手大央企,南國置業上演“子吞母”

作者:支點財經記者 張帆點擊次數:2586   發布日期:2020-06-22

 

6月19日,一起由“小房企聯手大央企”的合并事件引發市場熱議——總部位于武漢的南國置業股份有限公司(下簡稱“南國置業”,002305)擬對母公司中國電建地產集團有限公司(下稱“電建地產”)進行吸收合并。

這一交易,能否幫助一季度虧損-1.53億元、發展陷入困境的南國置業扭轉虧損局面?

 

上演“蛇吞象”

 

從明面上看,這場交易是典型的“蛇吞象”。

公開資料顯示,南國置業屬于規模中小型的地方性商業地產公司,以武漢為核心,布局成都、重慶、深圳、南京、荊州、襄陽等城市。

電建地產則是國資委直屬央企中國電力建設集團(以下簡稱“中國電建”,601669)唯一的房地產開發平臺。

2019年,電建地產營收、歸母凈利潤分別為236.96億元,1.29億元。同期,南國置業這兩個數據分別為63.69億元、-3.55億元,差距明顯。

南國置業公告顯示,公司擬向電建地產股東方發行股份、支付現金,對電建地產實施吸收合并,交易預計作價109.82億元。

從本質上來看,該交易是通過重組并購,實現中國電建旗下地產板塊的整體上市。南國置業所扮演的,是一個“殼”的角色。

南國置業表示,本次交易將釋放中國電建地產業務板塊整合的協同效應,進而提高公司整體競爭力。

值得注意的是,在湖北曾有類似案例。

2019年,中信集團將相關資產注入大冶特鋼,實現了鋼鐵板塊的整體上市。同時,大冶特鋼證券簡稱也變為“中信特鋼”(000708)。以此推斷,未來南國置業也不排除有類似調整,如簡稱改為“電建地產”,實際辦公點轉至北京。

支點財經記者就重組后業務布局、組織架構調整等問題致電電建地產華中分公司,截止發稿前未得到回復。

 

 

早有預兆

 

這場重組其實早有信號。

2012年,南國置業引入電建地產作為戰略股東。

彼時,雙方希望打造共贏局面:電建地產為南國置業提供融資渠道及拓展全國市場的相關資源,南國置業則彌補前者在商業地產方面的短板。

2014年,電建地產正式成為南國置業控股股東。此后,南國置業走出武漢、布局全國。這一過程中,電建地產一直為南國置業提供資本支持。

受新冠肺炎疫情影響,南國置業今年一季度開發項目停工、商業項目大量停業。5月,電建地產也為南國置業提供了不超過 50億元的委托貸款。

截至本次籌劃重組前,電建地產及其一致行動人合計持有南國置業40.49%股份。與此同時,南國置業管理層也逐步“換血”。

目前,南國置業董事長、總經理、財務總監、董秘皆來自電建系。

如此密集頻繁的高層變動,讓很多投資者都忍不住猜測:電建地產整體注入上市公司體內或指日可待。如今,這一預測已然成為現實。

為何選在現在進行重組?

電建地產相關負責人表示,過去因股權關系等原因,沒有順利地實現資產注入,“現在這方面已梳理清晰,希望通過重組,將相關業務進行整合。”

在復工復產的特殊時期進行重組,或許也是個良機。

南國置業表示,此次重組是中國電建響應中央政策號召,履行央企責任、積極支持湖北經濟發展的重要舉措。

 

 

重組效果還需時間驗證

 

任何合并重組的初心,都是強強聯合、優勢互補。電建地產注入南國置業之后,可預見的好處有以下幾點。

其一,在房產調控背景下,通過資本市場,公司在融資方面將更具優勢;

其二,解除同業競爭的后顧之憂,形成協同發展。

此前為避免同業競爭,電建地產側重于住宅地產,南國置業則側重于商業地產,并未真正形成合力。

重組后,南國置業將成為中國電建旗下涵蓋住宅、商業地產的唯一專業化房地產業務平臺,能夠更有效地分配資源,參與外部競爭。

值得注意的是,電建地產、南國置業都有自身瓶頸。

作為國資委批準的首批16家央企地產企業之一,電建地產發展稍顯遲緩,同時獲批的保利集團、華潤集團、華僑城等企業早已上市。

目前,電建地產在“2019 中國房地產開發企業 500 強”排名第 56 位,一直沒有進入房企第一梯隊。

而且,此前電建地產的控股也并未讓南國置業發揚光大。

 

來源:Choice

 

電建地產入主后的2015年-2019年,南國置業歸母凈利潤均低于1億元。2019年,公司歸母凈利潤上市以來首次為負,跌至-3.54億元。今年一季度,南國置業營收、歸母凈利潤分別為8143.74萬元、-1.53億元,同比下降96.03%、1615.9%。

此外,公司毛利率也連年下滑。

2016年-2019年,公司毛利率分別為25.88%、16.22%、12.67%、3.37%。Choice數據顯示,南國置業去年毛利率在120家上市房企中位列倒數第二。

同時,現金流情況也并不樂觀。2019年,受土地款支出增加影響,南國置業經營活動產生的現金流量凈額為-20.30億元。

跨區域優勢也并未凸顯——盡管在全國多地布局,湖北依舊是南國置業主要營收來源,營收占比達96.56%。

這一背景下,有專家認為,雙方合并短期內不會有立竿見影的效果,需要調整1-2年才會有明顯的業績增長。

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