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中國房地產市場正加速轉型

作者:巴曙松(北京大學匯豐金融研究院執行院長)點擊次數:558   發布日期:2020-06-03

核心提示:圍繞消費者運行的格局正在形成。

 

經過持續的高速發展,中國房地產市場已經進入一個空前的轉型調整階段,疊加此次新冠疫情的影響,當前中國房地產市場的變化呈現出以下新趨勢。

變化一:進入保持政策平穩和房價平穩的“雙穩周期”。目前中國房地產市場“既影響經濟增長,又影響國計民生”,所以近期政策可以說處于二者之間的平衡階段。在此基礎上,房地產市場開始呈現結構轉型、行業洗牌、商業模式更新升級、商業規則變化的特征。

變化二:增量需求仍有空間,換房改善需求漸成主導。一方面,城市化新階段仍將產生一部分增量住房需求,同時中國城市化率仍有10%以上的提升空間,這將帶來超過70億平方米的增量住房面積需求。另一方面,中高收入人群在改善住房條件方面的需求,以及疫情造成的影響,也帶來了增量需求的變化和分化。

變化三:流動人口租房需求依舊龐大,但目前這一需求仍然得不到有效滿足,總體上租賃市場的發展仍有不足。流動人口內部呈現出的特點是,向城市遷移的一二代人口,其子女出生于城市并在城市生活,很難再返回農村。目前的房地產政策必須正視這一現實,逐步創造條件接納這一部分人群融入城市。

變化四:老舊小區改造和物業管理能力提升需求明顯增長。這兩方面的需求,在疫情之后預期會有一個比較強的爆發。這次疫情,體現出物業管理能力較強的小區和物業管理低效率的小區在應對沖擊方面有天壤之別,小區的互助能力、公共服務等能力會成為居民非常關注的特性。

變化五:房地產市場將由增量市場逐步進入存量市場。截至2019年底,有近20個城市二手房交易量超過一手房交易量,預計未來5至10年內,全國二手房的交易量將逐步超過一手房的交易。

變化六:房地產開發商商業模式轉變將提速。當前開發商的規模在逐步增大,行業集中度在提高,但頭部開發商的商業模式還主要是通過高杠桿、高負債驅動,以及快速銷售帶來現金流的回籠。在新的市場環境下,開發商未來需要比拼的不僅僅是融資能力,還包括自身綜合的產品開發能力、銷售能力、后期的物業服務能力及多業態的產品服務能力,本次疫情帶來的市場沖擊將加快轉變的速度。

變化七:房地產市場開始呈現由賣方市場向買方市場的轉換。與之相應的是,單筆交易的時間在延長,交易討論的環節將增多,投資者和開發商、銷售機構之間需要了解的信息在增多,這些變化促使定價的話語權在逐步從賣方轉向買方。

變化八:圍繞消費者運行的格局正在形成。供求關系的變化、一二級市場消費業態的變化以及交易平臺線下轉線上的變化,都預示著消費者從被動的信息接收方向主動的信息訴求提出方轉變的到來,也意味著房地產行業的信息透明度將逐步提高,信息不對稱降低。(支點雜志2020年6月刊)

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